Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Dönemi Başlıyor

05 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan “7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar için tarafların dava açmasından önce arabuluculuk şartı getirilmiştir.  

Kira ilişkisinden kaynaklanan hangi uyuşmazlıkların dava açmadan önce arabuluculuk kapsamında olduğu, ne tür uyuşmazlıkların ise istisna olarak düzenlendiği şu şekilde belirlenmiştir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan hangi uyuşmazlıklar için arabuluculuk başvurusu yapılabilecek?

Kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kiracı ve kiraya veren arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Önemle belirtmek gerekir ki, Arabuluculuk yoluna başvurmadan dava açıldığı takdirde dava şartı yokluğu nedeniyle mahkeme davayı usulden reddeder. Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa o takdirde dava açılabilecektir.

 

Kira ilişkisinden kaynaklanan hangi uyuşmazlıklar arabuluculuk başvurusunun istisnası olarak değerlendirilecek?

 

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava şartı olarak arabuluculuk yoluna başvurmanın istisnaları ise kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız takip ve tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız takiptir:

 

İlk istisna olan kira bedelinin ödenmemesinde kiracının kira bedelini süresinde ödememesi durumunda kiraya verenin ödenmeyen bedele ilişkin olarak icra takibi başlatma hakkı bulunmaktadır. Eğer kiracı tarafından süresi içinde bu icra takibine itiraz edilmez ya da ödeme yapılmazsa, kiraya verenin dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilmesi mümkündür. Dolayısıyla ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracının tahliyesi için dava açılırken arabuluculuğa başvurmuş olma şartı aranmayacaktır.

 

İkinci istisna ise tahliye taahhütnamesine bağlı icra takibi başlatılmasıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi başlatılması durumunda kiracıya gönderilecek ödeme emrine kiracı itiraz etmiş ise tahliye için dava açılması gerekir. Yapılan düzenleme uyarınca bu dava açılmadan önce de arabuluculuğa başvurulması gerekmeyecektir.

 

01.09.2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurma zorunlu hale getirilmiştir.